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Valencia

Reconvertir un local en vivienda: la última tendencia

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Reconvertir un local en vivienda
Foto: CMYK ARQUITECTOS

La crisis económica derivada de la pandemia ha generado una sobre oferta de locales comerciales. Este exceso de espacios hace que aquellos peor ubicados pasen largos periodos vacíos, generando pérdidas a sus propietarios.

The Simple Rent (www.thesimplerent.com), la red de agentes inmobiliarios independientes, calcula que en los últimos 2 años el número de locales vacíos en las ciudades españolas ha crecido hasta un 22%.

Ante esta situación, se ha producido un fenómeno que se ha convertido en una tendencia creciente en España; muchos de estos propietarios de locales han optado por reconvertir su espacio en una o varias viviendas.

Se trata de una práctica cada vez más habitual, tanto en España como en el extranjero, de propietarios que poseen locales comerciales que llevan meses vacíos y a los que cuesta conseguir una rentabilidad estable en forma de alquiler.

Normalmente, se construyen viviendas en aquellos locales con muy poco margen de mejora de su rentabilidad. Es decir, si es un local Prime, no se reconvierte.

Una tendencia que se está disparando

Según datos de The Simple Rent, 1 de cada 5 locales vacíos se ha reconvertido en vivienda en los últimos años, siendo así una tendencia que ha crecido un 22% desde 2020.

Aunque de momento no se da en España, en otros países como EEUU, Reino Unido o Países Bajos, son las propias Administraciones Públicas las que se están implicando en favorecer la reconversión en viviendas de grandes edificios de oficinas.

Estos edificios ya obsoletos carecen de interés a nivel arquitectónico o sostenible, pero pueden tener una nueva vida con una adecuada planificación y recuperación.

Ante esta tendencia, la franquicia inmobiliaria indica cuáles son los requisitos legales que se deben cumplir para poder cambiar el uso de un local y destinarlo a vivienda.

Reconvertir un local en vivienda

1.- El inmueble debe estar construido sobre suelo urbano. Es posible comprobar esta dato acudiendo al plan urbanístico del municipio donde se encuentra el local.

2.- Que no esté agotada la densidad residual de la unidad de actuación. Es decir, no se puede superar la limitación de viviendas por hectáreas que establece cada Ayuntamiento.

3.- La reconversión del local en vivienda debe cumplir con el Código Técnico de la Edificación (CTE) en aspectos como ascensores, accesos, puertas, suministros… etc.

4.- Es necesaria la aprobación de la Comunidad de Vecinos. Para ello, se pueden consultar los estatutos de la Comunidad.

5.- Se debe cumplir con la normativa de la Comunidad Autónoma acerca de las dimensiones mínimas de una vivienda. Lo habitual es que este requisito se ubique en un mínimo de entre 25 y 35 metros cuadrados, dependiendo de cada Comunidad Autónoma.

6.- Conocer y realizar el pago de tasas e impuestos que establece cada municipio por la licencia de obra.

7.- Llevar a cabo el cambio catastral que establece la reconversión de local a vivienda.

8.- Gestionar la licencia de ocupación.

El coste de cambiar la conversión

Según explican los expertos de The Simple Rent, calcular un precio medio de la conversión de un local a una vivienda es complicado ya que depende de muchos factores externos, así como también del tipo de local y obra que necesite. Sin embargo, una estimación aproximada del coste de una reforma integral para estos fines puede oscilar entre 20.000 y 30.000€.

El coste de los trámites se calcula en torno a 2.500€, mientras que los proyectos técnicos de arquitectos y tasas administrativas puede ser de aproximadamente 3.000€.

Donde más reconversiones de locales en viviendas se están produciendo es en las grandes ciudades, con Madrid y Barcelona a la cabeza, seguidos de Valencia, Málaga o Sevilla.

Uno de los usos más habituales es el de vivienda particular. Sin embargo, cada vez es más frecuente destinarlo también al alquiler vacacional. Son espacios ubicados con salida directa a calle y, además, cumplen con algunas de las últimas normas impuestas para este fin.

Por otro lado, en España existe otra tendencia que se está imponiendo a pequeña escala y entre propietarios particulares de pequeñas oficinas. Se trata de locales situados en zonas urbanas estratégicas que originalmente fueron construidas como viviendas. Sus propietarios optaron por darles un uso profesional, convirtiéndolas en oficinas, consultas médicas, despachos u otras actividades.

 

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Sucesos

VÍDEO| Nacho Vidal relata lo que pasó exactamente con el ritual del Sapo Bufo y la muerte en su casa

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Nacho Vidal vídeo muerte
El director de cine para adultos Nacho Vidal en una imagen de archivo. EFE/ Kiko Huesca/Archivo

Nacho Vidal será juzgado por la muerte del fotógrafo José Luis Abad en el ritual del sapo bufo, la Audiencia Provincial de Valencia ha estimado los recursos de las acusaciones particulares y ha anulado el archivo provisional de la causa.

El pasado 9 de mayo de 2023 el juzgado de Primera Instancia e Instrucción 2 de Xàtiva decidió archivar la causa por la muerte del fotógrafo José Luis Abad durante el ritual con veneno de sapo. Entre los participantes se encontraba el actor de cine para adultos Nacho Vidal junto a otras dos personas. Pero hoy se ha conocido que

De nuevo, Nacho Vidal tendrá que volver a los juzgados para responder por la muerte del fotógrafo, será el tribunal quien decidirá si es culpable o no de homicidio imprudente, según recoge El Levante.

Nacho Vidal y el ‘rito del sapo bufo’

Los hechos ocurrieron el 28 de julio de 2019 en una vivienda de Enguera (Valencia) propiedad de Vidal. La Guardia Civil inició la operación tras el fallecimiento del fotógrafo José Luis Abad durante la celebración de un ritual místico basado en la inhalación de los vapores del veneno de sapo bufo alvarius, según informó en su día el instituto armado.

Los agentes, tras una investigación desarrollada durante 11 meses, consideraron que se podía haber producido un delito de homicidio por imprudencia y otro contra la salud pública, supuestamente cometido por quienes organizaron y dirigieron el ritual.

Por estos hechos se arrestó a Nacho Vidal y a dos personas de su entorno, un familiar suyo y un empleado, de edades comprendidas entre los 37 y 50 años y de nacionalidad española.

En junio de 2020, Nacho Vidal quedó en libertad provisional tras comparecer en el juzgado y en marzo de 2021, el instructor dio por concluida la investigación sobre los hechos y dictó auto de incoación de procedimiento abreviado –procesamiento– contra el actor de cine para adultos por un presunto delito de homicidio imprudente.

La causa de la muerte de José Luis Abad

En septiembre de 2021, la Sección Tercera de la Audiencia de Valencia revocó la decisión e instó a practicar una pericial para averiguar más datos respecto a la sustancia DMT –la conocida como ‘la molécula de dios’– y su incidencia en el fallecimiento en el que se centra la causa.

En mayo de 2023 y tras las conclusiones del informe forense, el juzgado archivó la causa para los tres investigados, pero casi un año después y tras las peticiones de Carlos Castillo y Javier Vilarrubí, letrados que representan a los hermanos del fallecido fotógrafo, se ha anulado el archivo provisional de la causa.

«Se me murió en mis brazos»

En una entrevista a Nacho Vidal recogida por Europa Press, el actor reiteró que la muerte fue un accidente: «A mí se me murió una persona en mi casa y a mí nadie me ha preguntado cómo me sentí yo que se me murió en mis brazos. Pero a todo el mundo le ha importado que yo sea un asesino y haya matado a alguien».

Según explicó, el fotógrafo entró inicialmente en catarsis durante el ritual y después él le hizo respirar –«el viaje es así», comentó–, tras lo que «de repente» volvió a perder la respiración y él intentó reanimarlo sin éxito.

En qué consiste el ritual del sapo bufo

El ritual del sapo bufo, también conocido como «sapoísmo», es una práctica que implica el consumo del veneno secretado por el sapo bufo o sapo del Colorado (Bufo alvarius), una especie de sapo que se encuentra en el suroeste de Estados Unidos y el norte de México.

El veneno del sapo bufo contiene una potente sustancia psicoactiva llamada 5-MeO-DMT (dimetiltriptamina), que es considerada una de las sustancias más potentes y rápidamente efectivas en el ámbito de las drogas psicodélicas.

El ritual del sapo bufo se ha utilizado tradicionalmente en ciertas culturas indígenas de América del Norte como un medio para alcanzar estados alterados de conciencia, obtener visiones y conectar con lo divino o lo espiritual. Sin embargo, en la actualidad ha ganado popularidad en otros contextos, especialmente en círculos de crecimiento personal y espiritualidad contemporánea.

La extracción del veneno del sapo

El proceso del ritual generalmente implica la extracción del veneno del sapo, que se seca y se convierte en una sustancia que puede ser inhalada o fumada. Los participantes inhalan el humo o vapor del veneno del sapo bufo, lo que conduce a experiencias psicodélicas profundas y, según algunos relatos, a estados de conciencia expansiva, éxtasis y conexión espiritual.

Es importante tener en cuenta que el consumo del veneno del sapo bufo conlleva riesgos para la salud física y mental, así como posibles efectos secundarios adversos. Por lo tanto, su práctica debe ser abordada con precaución y bajo la supervisión de personas con experiencia y conocimientos adecuados. Además, en muchos lugares su uso puede ser ilegal o estar sujeto a restricciones legales.

 

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