Ley de Vivienda: limitados los precios del alquiler

La nueva ley de vivienda 2023 ha llegado a un acuerdo para su tramitación, te contamos cómo te afectará esta normativa, según informa Fotocasa.

Ley de vivienda: los 7 puntos clave

Regulación efectiva de los alquileres
Ampliación de las zonas tensionadas en el mercado del alquiler
Nueva definición para grandes tenedores
Medidas de protección a inquilinos
Límite de la actualización anual del alquiler eliminando el IPC
Medidas de protección frente a los desahucios
Beneficios fiscales para propietarios

1 – Regulación efectiva de los alquileres

Los precios de los alquileres de los nuevos contratos, independientemente de si son de grandes o pequeños propietarios, estarán regulados y topados. Esta medida tiene como objetivo contener y reducir el precio de las viviendas de alquiler y no se aplicará en zonas NO declaradas tensionadas.
Los precios de los alquileres, independientemente de si son de grandes o pequeños propietarios, estarán regulados en las zonas declaradas tensionadas

Estos topes se establecerán, dependiendo de la modalidad de contrato y de quién sea el propietario (pequeño o gran tenedor)

Para pequeños propietarios: mediante la indexación al precio del alquiler anterior en vigor, es decir, según el precio del alquiler del contrato anterior al nuevo contrato de alquiler.
POR EJEMPLO: Si una vivienda tenía un contrato de alquiler por 1.000 euros mensuales, en el nuevo contrato el precio del alquiler no podrá superar estos 1.000 euros más el aumento correspondiente al índice en vigor (2% en 2023, 3% en 2024 y por definir según el nuevo índice a partir de 2025) – Así, si se realizase un nuevo contrato en 2023, su precio no podrá superar los 1.030 euros mensuales.
Para grandes tenedores: mediante la aplicación del índice de contención de precios el cual todavía está por definir.

Esta ley también contempla la inclusión de nuevas viviendas de alquiler en el mercado dentro de estas zonas tensionadas, las cuales también estarán limitadas en precio según las competencias de cada Comunidad Autónoma.

2 – Ampliación de las zonas tensionadas en el mercado del alquiler

“Se mejoran y facilitan las condiciones para la declaración de zona tensionada, abarcando más áreas para la aplicación de las medidas de control”. La declaración de un barrio o un municipio como «zona tensionada» dependerá de cada Comunidad Autónoma, incluyendo en la revisión al Ayuntamiento del municipio donde se estén estudiando estas zonas.

Para declarar una zona tensionada de alquiler se deberá cumplir, al menos, una de estas dos condiciones:

Que el coste medio de la hipoteca o del alquiler más los gastos y suministros básicos supere el 30% de la renta media de los hogares
POR EJEMPLO: si la renta media de una zona es de 3.000 euros por hogar, la suma del precio de la vivienda (por hipoteca o alquiler) más los gastos de suministros no podrían superar los 1.000 euros.

Que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya aumentado al menos 3 puntos por encima del IPC en los cinco años anteriores a la declaración de área tensionada.

POR EJEMPLO: si una vivienda costaba 300.000 euros en enero de 2020, hubiese aumentado en enero de 2023 el valor del IPC entre enero de 2020 y 2023 (12,9%) más 3 puntos porcentuales adicionales (15,9%). Así, la vivienda tendría que valer 347.700 euros.

La determinación de zonas tensionadas podrán ser desde distritos censales como micro zonas y hasta zonas tan amplias como hasta Comunidades Autónomas enteras, según indicaban en la rueda de prensa siempre que cumplan con una de estas dos condiciones.

Para que una zona se declare tensionada deberá cumplir uno de estos dos requisitos: que su precio haya aumentado más de 3 puntos porcentuales el valor del IPC en los últimos 5 años o que el precio medio de la vivienda supere el 30% de los ingresos medios de la zona.

3 – Nueva definición para grandes tenedores

Se hará una distinción entre grandes y pequeños propietarios.

Grandes tenedores: serán aquellas personas físicas o jurídicas que tengan en propiedad 5 o más viviendas
Pequeños propietarios: serán aquellas personas físicas o jurídicas que tengan en propiedad menos de 5 viviendas.

4 – Medidas de protección a inquilinos

Dentro de esta medida encontramos varias acciones que se llevarán a cabo para ayudar a las personas al acceso del alquiler:

Los gastos y honorarios inmobiliarios producidos por el alquiler de un inmueble correrán siempre a cargo del propietario.

Por norma general la comisión de la inmobiliaria (alrededor de un 10% del precio anual del alquiler más IVA) corría por parte del inquilino y ahora será obligatorio que sea el propietario quien lo pague.

POR EJEMPLO: el precio medio del alquiler, según el índice inmobiliario de Fotocasa, es de 11,43€/m2, por lo que de media en España se paga (por un piso de 80m2) 914 euros al mes. Esto hará que, de media, los inquilinos se ahorren una comisión media de 1.328 euros al entrar a vivir de alquiler.
Se prohíbe aumentar el precio del alquiler añadiendo nuevos gastos (comunidad, tasa de basura, etc.)

Las 3 medidas principales son la obligación del propietario a pagar la comisión inmobiliaria, la prohibición de aumentar el precio con nuevos gratos y las cláusulas de «pactos entre las partes» contrarias a la Ley

Se eliminan las cláusulas que permitían la no aplicación de las medidas que contiene la Ley de existir un acuerdo entre las partes. La Ley de Arrendamientos Urbanos permite que, como en cualquier contrato, las partes lleguen a acuerdos incluso si estos son contrarios a parte de la Ley. Sin embargo, como indica el borrador, “desde una posición preponderante del propietario sobre el inquilino que suele darse de manera habitual, el inquilino podría verse forzado a renunciar por contrato a las medidas y derechos que contiene la Ley para conseguir el contrato.”

5 – Límite de la actualización anual del alquiler eliminando el IPC

Esta es, sin duda, una de las medidas más polémicas de la Nueva Ley de Vivienda 2023, ya que son muchos los expertos que se han mostrado en contra de este tipo de medidas.

Con la nueva normativa los precios de los alquileres, a partir de enero de 2024 (recordemos que actualmente la actualización de los alquileres está limitada a un máximo del 2% como una medida extraordinaria), las actualizaciones de los alquileres se verán limitadas a un máximo de un 3% y quedarán desviculadas del IPC.
A partir de 2024 las actualizaciones del precio de los alquileres quedarás desvinculadas del IPC y, por ahora, limitadas a un máximo del 3%

Además, se prevé que para enero 2025 se cree un nuevo índice de referencia por el cual se actualizarán todos los alquileres y que será más estable y inferior al IPC, por ahora el grupo de trabajo asignado para la ley está trabajando para definir cómo será este índice por el cual se regirán los alquileres.
6 – Nuevas medidas de protección frente a los desahucios

Esta nueva normativa tiene varias medidas para alcanzar la protección:

Poner fin a los desahucios sin fecha predeterminada. Así, deberá ser obligatorio establecer una fecha y una hora para llevarlos a cabo.
Se incluyen nuevas prórrogas en los procedimientos de lanzamiento, que aplazarán los procesos más de 2 años.
Acceso obligatorio a los procedimientos de solución extrajudiciales para las personas vulnerables.
Las CCAA podrán articular mecanismos propios de mediación y alternativa habitacional que consideren oportunos.
Se reconoce la capacidad de poder utilizar los fondos de los planes estatales de vivienda a ofrecer alternativas habitacionales para personas en riesgo de desahucio mediante alquileres sociales bonificados, realojamientos de personas en situación de vulnerabilidad o cualquier otra política.

7 – Beneficios fiscales para propietarios

En la rueda de prensa se ha afirmado que a los pequeños propietarios que tengan una vivienda en una zona declarada tensionada se les aplicarán incentivos fiscales en el IRPF para poner su vivienda en alquiler y compensar que el incremento del precio de los nuevos contratos del alquiler estén limitados en relación con el contrato de alquiler anterior.

Por ahora NO han trascendido los detalles de las bonificaciones fiscales, aunque los del antiguo borrador de la ley de vivienda de 2022 se planteaba una bonificación de hasta el 90% de las rentas que obtengan los propietarios en caso de que bajen el precio del alquiler.

Bonificación 50% a todos aquellos propietarios que alquilen su vivienda.
Bonificación 70%
Si se alquila por primera vez a jóvenes de entre 18 y 35 años
Si se trata de un nuevo contrato con mejoras o rehabilitación
Bonificación 90% si se produce en en áreas tensionadas

Ejemplo de bonificación del IRPF con la nueva ley de vivienda:

Un arrendatario (pequeño tenedor) con una vivienda en una zona tensionada que fija un precio de alquiler 800€/mes y aplica una reducción del 5% sobre la renta hasta los 760€/mes podría obtener una reducción de hasta el 90% del beneficio neto en el IRPF. En este caso se calcula que los rendimientos netos serían de 6.384€ que si actualmente tributan a un 60% (tributarían 3.830€), con la nueva ley de vivienda esta reducción iría hasta el 90%, por lo que el importe sujeto a tributación sería de 638€. – (c) 2023 Adevinta, en caso de que redistribuyas o difundas nuestro contenido protegido, recuerda que debes citarnos.