Alquileres problemáticos que perjudican a todos
Desde hace tiempo se habla mucho de los «okupas» y ahora se está hablando también de la “inquiokupación”.
¿En qué consiste? En que un inquilino que arrienda una casa por las buenas deja de repente de pagar el alquiler, pero no se marcha, sino que se queda en la vivienda incluso superando el plazo que marcaba su contrato.
El problema es que, aunque se llegue a un desahucio, se puede suspender temporalmente si se alega vulnerabilidad económica.
La situación es muy complicada, y evidentemente hay que poner en marcha medidas para proteger a los usuarios vulnerables… pero no a costa de los arrendadores, muchas veces pequeños propietarios que tienen en esa vivienda los ahorros de toda la vida y su principal fuente de ingresos.
Los resultados son efectos indeseados para todos: caseros arruinados, alquileres a precios disparados al subir la demanda, menos opciones de viviendas en alquiler al retraerse la oferta…
Medidas para proteger a inquilinos vulnerables
El acceso a la vivienda puede resultar un reto inasumible para muchos consumidores, y en los últimos tiempos la situación es aún peor: en 2020, en plena crisis por la pandemia se adoptaron una serie de medidas de protección en distintos ámbitos, también en el alquiler, con la suspensión de los deshaucios por impago de rentas, aplazamientos y reducciones de las rentas, incluso acceso a determinadas ayudas… esas medidas, inicialmente previstas durante unos meses, se han seguido prorrogando, pues las circunstancias siguen siendo muy complicadas, y asumir el pago del alquiler está fuera del alcance de muchos usuarios.
¿Quién puede considerarse vulnerable?
Para poder alegar vulnerabilidad, debe darse alguna de estas circunstancias:
- Que la suma de la renta del alquiler, los gastos y los suministros básicos (luz, gas, gasoil para calefacción, agua, teléfono fijo y móvil, y comunidad de propietarios si la paga el inquilino), sea igual o superior al 35% de los ingresos netos de la unidad familiar.
- Que el inquilino haya pasado a estar en situación de desempleo o de ERTE o, en caso de trabajar por cuenta propia, que haya sufrido una pérdida sustancial de ingresos o una caída de la facturación de al menos el 40%.
¿Cómo se para un desahucio?
Ante una sentencia firme decretando el desahucio, se fijará una fecha para que se realice el lanzamiento.
- El inquilino podría entonces pedir su suspensión extraordinaria alegando ser vulnerable. Esto obligará a intervenir a los servicios sociales, para analizar el caso e informar al juez.
- No solo el inquilino puede ser vulnerable, también puede serlo el casero: de hecho, para algunas personas la renta que perciben de un alquiler es un fuente básica de ingresos. Si es así, deberá indicarlo y exponer sus circunstancias al juez para que decida quién merece más protección.
Urge buscar soluciones justas para todos
Los propietarios no pueden asumir la carga de esas necesarias medidas de protección. Ellos no deben acarrear con las consecuencias de un problema real y acuciante que debe resolver el Estado, no solo con ayudas, sino también apostando por la vivienda social, por construir vivienda protegida para alquilar, comprar o reafectar inmuebles públicos hasta aumentar el parque de vivienda pública en alquiler y dar prioridad en el acceso a esas viviendas a quienes más lo necesitan.
10 claves para evitar que okupen tu casa
¿Qué puede hacer el propietario de un inmueble para intentar conseguir un buen inquilino y llegar con él a un buen trato? ¿Cómo debe actuar si, pese a todo, se tuercen las cosas para instar un juicio de desahucio?
- Busca un inquilino que pruebe su solvencia con justificantes de ingresos regulares, que cuadren con lo que declara a Hacienda (pídele nóminas, declaraciones…). Puedes consultar ficheros de morosos como FIM o BDMI, para ver si está incluido.
- Desconfía de quien te ofrezca un pago elevado por adelantado.
- Fija una renta asequible (lo ideal es que no sobrepase el 30 % de los ingresos del inquilino).
- Usa un contrato de arrendamiento equilibrado como el que te proponemos aquí.
- Exige en el momento de la firma que el inquilino aporte las garantías que la ley permite: un mes de renta como fianza, dos como garantías adicionales, más el mes en curso. También puede pedir que aporte un avalista personal que pueda justificar que tiene ingresos y que es propietario de un inmueble
- Pon la titularidad de los contratos de suministro (electricidad, gas, agua…) a nombre del inquilino, para que sea el responsable directo de su pago.
- Si no te ha pagado, díselo al inquilino, por mail, whastapp. Y si no reacciona y se produce un nuevo impago, insiste.
- Si tienes seguro de impago de rentas, da el parte para que reclamen el dinero por ti.
- Si siguen sin pagar la renta, reclámalo de manera fehaciente: envía al inquilino un burofax con acuse de recibo y certificación de texto. Precisa los periodos debidos y las cantidades, y señala una fecha tope para satisfacerlas. Indica que de no hacerlo acudirás a la inscripción en un registro de morosos.
- Si el inquilino no responde a tu requerimiento fehaciente de pago, tendrás que instar un juicio, solicitando el desahucio y reclamando la deuda que se vaya acumulando: te conviene esperar 30 días, para dar la opción de que el deudor pague la deuda de golpe: pasado ese plazo, si inicias la demandada ya no se podrá parar el proceso de deshaucio.
