El Boletín Oficial del Estado (BOE) ha publicado este miércoles, 7 de octubre, los dos reales decretos-ley de vivienda aprobados de nuevo por el Consejo de Ministros después de que los anteriores textos fueran rechazados en el Congreso. Las dos normas mantienen buena parte de las medidas anteriores, pero incorporan cambios y nuevas actuaciones para facilitar el acceso al alquiler y a la compra de vivienda.

Los dos textos tienen además fechas de entrada en vigor diferentes. El Real Decreto-ley 29/2026, centrado en la protección de la función social de la vivienda y el aumento de la oferta asequible, comenzará a aplicarse el 8 de octubre. El Real Decreto-ley 28/2026, que modifica el régimen de prórroga de los contratos de alquiler, entrará en vigor el 15 de noviembre de 2026.

¿Qué decretos de vivienda publica el BOE?

El BOE recoge dos normas:

• Real Decreto-ley 28/2026, de medidas urgentes para reforzar la estabilidad de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual.
• Real Decreto-ley 29/2026, de medidas urgentes para proteger la función social de la vivienda y ampliar la oferta de vivienda asequible.

El primero se centra principalmente en la duración y prórroga de los contratos de alquiler, mientras que el segundo reúne medidas relacionadas con el acceso a la vivienda, el alquiler asequible, la compra de la primera vivienda y el aumento de la oferta.

En total, el Gobierno ha presentado 21 medidas destinadas a facilitar el acceso a la vivienda, aumentar la oferta, proporcionar mayor estabilidad a inquilinos y propietarios, proteger a colectivos vulnerables y combatir la especulación.

¿Cuándo entra en vigor cada decreto?

La diferencia de fechas es una de las claves de los nuevos textos.

8 de octubre: medidas sobre vivienda y alquiler

El Real Decreto-ley 29/2026 entra en vigor el 8 de octubre de 2026, un día después de su publicación en el BOE, con las excepciones expresamente previstas en su disposición final undécima.

Esta norma incluye las medidas relacionadas con la oferta de vivienda asequible, la protección frente a la especulación, la regulación del alquiler y diferentes instrumentos de financiación.

15 de noviembre: nueva prórroga de los contratos de alquiler

El Real Decreto-ley 28/2026 entrará en vigor el 15 de noviembre de 2026. El propio BOE fija expresamente esa fecha.

La norma modifica el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y establece un nuevo régimen de prórroga de los contratos de vivienda habitual.

Los contratos podrán prorrogarse por periodos sucesivos

A partir de la entrada en vigor del Real Decreto-ley 28/2026, cuando llegue el vencimiento de un contrato de vivienda habitual o de sus prórrogas, después de haber transcurrido al menos cinco años, o siete años si el propietario es una persona jurídica, el contrato se prorrogará obligatoriamente por periodos sucesivos de cinco años, o de siete años en el caso de que el arrendador sea una persona jurídica, si ninguna de las partes comunica su voluntad de no renovarlo en los plazos establecidos.

El propietario deberá comunicar la voluntad de no prorrogar el contrato con una antelación mínima de seis meses, mientras que el inquilino deberá hacerlo con al menos dos meses.

Además, cuando el propietario comunique válidamente que no quiere continuar con el contrato, la nueva regulación establece una indemnización al inquilino en determinadas condiciones, calculada conforme a los valores del sistema estatal de referencia de precios del alquiler.

Una prórroga extraordinaria de hasta dos años

El segundo decreto también incorpora una medida de protección para determinados contratos de alquiler que finalicen antes del 31 de diciembre de 2028.

El inquilino podrá solicitar una prórroga extraordinaria de hasta dos años adicionales, por anualidades, siempre que cumpla las condiciones establecidas en la norma. Entre ellas figura estar al corriente del pago del alquiler y haberlo estado durante los ocho meses anteriores.

Durante esa prórroga se mantienen los términos y condiciones del contrato, aunque existen excepciones, entre ellas determinados supuestos de acuerdo entre las partes, la firma de un nuevo contrato o la necesidad real y acreditada del propietario de ocupar la vivienda en las condiciones previstas legalmente.

Límite a las subidas del alquiler hasta 2027

El Real Decreto-ley 29/2026 también establece límites extraordinarios para determinadas actualizaciones anuales de las rentas de alquiler hasta el 31 de diciembre de 2027.

Cuando el alquiler supere el límite máximo correspondiente al sistema de índices de precios de referencia, no podrá aplicarse incremento. En el resto de casos, si no existe un nuevo acuerdo entre propietario e inquilino, la subida no podrá superar el 2%.

Préstamos de hasta 50.000 euros para comprar la primera vivienda

Una de las principales novedades anunciadas por el Gobierno es la creación de la línea de financiación ‘Tu Casa’, gestionada por el ICO.

El programa contará con 10.000 millones de euros y permitirá conceder préstamos de hasta 50.000 euros sin intereses para facilitar la compra de la primera vivienda a personas y familias que tienen ingresos, pero no cuentan con ahorro suficiente para afrontar la entrada de una hipoteca.

La medida no queda limitada exclusivamente a los jóvenes, ya que tendrá carácter intergeneracional.

400 millones para vivienda social

Los decretos también incorporan un fondo de 400 millones de euros destinado a proveedores de vivienda social para impulsar nuevas promociones y aumentar la oferta de alquiler asequible.

A esta cantidad se suman 280 millones de euros en avales destinados a fomentar la construcción industrializada de vivienda.

Más viviendas de la Seguridad Social para alquiler asequible

Otra de las medidas previstas es la incorporación a Casa 47, la empresa pública de vivienda, de inmuebles de la Tesorería General de la Seguridad Social (TGSS) que puedan destinarse a vivienda.

El objetivo es que estas viviendas puedan ponerse a disposición de la ciudadanía mediante fórmulas de alquiler asequible.

Cambios para los grandes tenedores y los fondos de inversión

El nuevo paquete legislativo también endurece las condiciones relacionadas con la compra especulativa de vivienda y amplía la definición de los denominados fondos ‘buitre’.

Además, se introduce la obligación de acreditar en el Registro de la Propiedad la condición de gran tenedor de vivienda, de acuerdo con los criterios establecidos por la legislación estatal o autonómica aplicable.

Más información en los anuncios de alquiler

Los anuncios, promociones y ofertas de alquiler deberán incluir determinada información en los casos previstos por la normativa.

Entre otros datos, deberán reflejar el índice de referencia del precio del alquiler en las zonas en las que resulte aplicable, el límite de renta correspondiente cuando exista una limitación legal y, cuando proceda, la condición de gran tenedor del propietario.

Qué pasa con los desahucios

En materia de desahucios, el marco regulatorio para los pequeños propietarios mantiene el esquema del texto anterior, aunque se incorpora la posibilidad de que las administraciones públicas asuman determinadas costas procesales e intereses moratorios cuando corresponda.

El objetivo declarado por el Gobierno es reforzar la protección de los inquilinos sin modificar el marco general previsto para estos procedimientos.

Unos decretos que todavía deben superar la convalidación parlamentaria

Aunque los dos reales decretos-ley ya han sido publicados en el BOE y tienen fijadas sus fechas de entrada en vigor, su continuidad depende de la correspondiente convalidación parlamentaria.

El propio Gobierno ha reconocido que la norma que establece la nueva prórroga obligatoria de los alquileres no cuenta actualmente con una mayoría parlamentaria suficiente y, por ese motivo, su entrada en vigor se ha fijado para el 15 de noviembre, después de que tenga que pasar por la Diputación Permanente.

Por tanto, el 8 de octubre comenzarán a aplicarse las medidas del Real Decreto-ley 29/2026, mientras que el nuevo régimen de prórroga obligatoria de los contratos de alquiler queda previsto para el 15 de noviembre, condicionado a su convalidación.

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