El Gobierno ha aprobado dos decretos de vivienda con importantes novedades para propietarios e inquilinos, aunque la prórroga automática y la indemnización de 12 mensualidades todavía están pendientes de publicarse en el BOE

El mercado del alquiler afronta nuevos cambios tras la aprobación por el Gobierno de dos reales decretos-ley de vivienda. Sin embargo, conviene distinguirlos: el primero ya ha sido publicado este miércoles 30 de septiembre en el Boletín Oficial del Estado (BOE), mientras que el segundo, que introduce la prórroga automática de los contratos y la indemnización de al menos 12 mensualidades si el propietario no quiere renovarlos, está pendiente de publicación y de su posterior convalidación parlamentaria.

Por tanto, la obligación de pagar esas 12 mensualidades no puede presentarse todavía como una norma vigente. El texto del segundo decreto ya ha sido distribuido a los grupos parlamentarios y está previsto que se publique este jueves 1 de octubre.

¿Qué cambia para los contratos de alquiler?

La principal novedad del segundo decreto es la modificación del régimen de prórroga de los contratos de vivienda habitual.

Una vez transcurrido el periodo mínimo obligatorio —cinco años si el arrendador es una persona física y siete años si es una persona jurídica—, el contrato se prorrogaría automáticamente por nuevos periodos, salvo que alguna de las partes comunique su voluntad de no continuar.

El propietario tendría que comunicar la decisión de no renovar con seis meses de antelación, mientras que el inquilino dispondría de dos meses.

El casero podría tener que pagar 12 mensualidades

La medida que más afecta a los propietarios es la indemnización prevista cuando el arrendador comunica correctamente que no quiere prorrogar el contrato.

Según el texto del segundo decreto, deberá abonar al inquilino al menos una cantidad equivalente a 12 mensualidades de renta de una vivienda de características similares.

El cálculo se realizaría, siempre que sea posible, tomando como referencia el sistema estatal de referencia de precios del alquiler.

Además, la compensación no podría ser inferior a una mensualidad por cada año que el inquilino haya residido en la vivienda, prorrateándose los periodos inferiores al año.

Por ejemplo, si la referencia aplicable para una vivienda similar fuese de 900 euros mensuales, las 12 mensualidades alcanzarían los 10.800 euros. La cuantía real dependería del cálculo establecido en la norma.

¿Cuándo no tendría que pagar la indemnización el propietario?

El texto contempla diferentes situaciones en las que el arrendador puede quedar exento de pagar esa compensación.

Si necesita la vivienda para él o su familia

Cuando el propietario sea una persona física y necesite la vivienda para convertirla en su residencia habitual o para determinados familiares, puede quedar exento.

La excepción incluye al propio arrendador, a familiares de hasta segundo grado de consanguinidad o por adopción y al cónyuge en determinados supuestos de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

Pero existe una condición importante: si transcurridos tres meses desde la entrega de la vivienda esta no ha sido ocupada por las personas indicadas, el propietario deberá abonar la indemnización, salvo que exista una causa de fuerza mayor que justifique que no se haya producido la ocupación.

Si el inquilino no vive realmente en la vivienda

El propietario también podrá quedar exento cuando el inquilino no haya residido en la vivienda durante más de seis meses en los 12 meses anteriores a la comunicación.

No se tendrán en cuenta determinadas ausencias justificadas, como las relacionadas con salud, trabajo o cuidado de familiares.

Si el inquilino tiene otra vivienda en el mismo municipio

Otra de las excepciones previstas se produce cuando el arrendatario dispone, en el momento de la comunicación, de otra vivienda apta para vivir en el mismo municipio.

Si se firma un nuevo contrato

Tampoco se aplicaría la indemnización cuando propietario e inquilino acuerden firmar un nuevo contrato de alquiler de vivienda habitual.

También se contempla el supuesto en el que el arrendatario rechace una oferta para formalizar un nuevo contrato sobre la misma vivienda realizada por el propietario dentro de los plazos establecidos.

Si el propietario acredita vulnerabilidad

El texto también contempla la posibilidad de quedar exento cuando concurra otra circunstancia debidamente justificada que determine la prevalencia de los intereses del arrendador cuando exista una situación de vulnerabilidad acreditada.

¿Qué pasa si el casero no avisa con seis meses?

Si el propietario no comunica en plazo su intención de poner fin al contrato, la prórroga se produciría automáticamente.

El texto establece que, una vez superados los cinco años de contrato —o siete cuando el arrendador sea una persona jurídica—, el alquiler se prorrogaría por periodos sucesivos de cinco o siete años, respectivamente, si ninguna de las partes comunica su voluntad de no continuar.

¿Y si es el inquilino quien quiere marcharse?

El inquilino tendría que comunicar su voluntad de no continuar con el contrato con al menos dos meses de antelación.

Esta modificación no debe confundirse con el desistimiento durante la vigencia del contrato: la nueva regulación se refiere al momento en que llega la fecha de vencimiento y entra en juego el régimen de prórroga.

Los cambios que ya están en vigor

Mientras el segundo decreto está pendiente de publicación y convalidación, el Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, ya ha sido publicado en el BOE este miércoles.

Esta primera norma incorpora, entre otras medidas, una prórroga extraordinaria de hasta dos años para determinados contratos de vivienda habitual que cumplan los requisitos establecidos y cuya prórroga obligatoria, tácita o reconducción termine antes del 31 de diciembre de 2028.

Para solicitarla, el inquilino debe estar al corriente del pago del alquiler y haberlo estado mensualmente durante los ocho meses anteriores. Durante esa prórroga se mantienen los términos y condiciones del contrato.

También establece una limitación extraordinaria de las actualizaciones de las rentas hasta el 31 de diciembre de 2027. Según el nuevo régimen, cuando no exista acuerdo entre propietario e inquilino, la actualización puede quedar limitada al 2 %, con las condiciones previstas en la norma.

Nuevas reglas para los alquileres temporales

El primer decreto también modifica el tratamiento de los alquileres de temporada o vivienda temporal.

Estos contratos deberán responder a una causa real y acreditable de temporalidad. Como regla general, su duración no podrá superar los 12 meses, aunque puede prolongarse si continúa existiendo la causa que justificó el alquiler temporal.

Además, si un alquiler temporal supera los 12 meses sin una justificación válida o se suceden más de dos contratos consecutivos entre las mismas partes y sobre la misma vivienda, el primero puede considerarse alquiler de vivienda habitual, con la aplicación del régimen correspondiente.

Una norma que todavía debe superar el Congreso

La principal precaución para propietarios e inquilinos es la situación de la segunda norma.

El Gobierno ha aprobado el texto, pero la prórroga automática con indemnización de 12 mensualidades todavía no está publicada en el BOE a 30 de septiembre de 2026 y debe superar la correspondiente convalidación parlamentaria. La votación está prevista para este viernes.

Por ello, cualquier persona que vaya a firmar, renovar o finalizar un contrato de alquiler debe distinguir entre las medidas que ya están en vigor y las que todavía dependen de la publicación y convalidación del segundo decreto.

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