El Tribunal Supremo ha respaldado que las comunidades de vecinos puedan prohibir los alquileres turísticos mediante un acuerdo adoptado por una mayoría de tres quintos de los propietarios. Hasta ahora, muchas audiencias provinciales interpretaban que era necesario un acuerdo por unanimidad, pero las nuevas sentencias del Supremo aclaran que la mayoría cualificada es suficiente.

Clave en las sentencias del 25 de septiembre

El alto tribunal ha emitido dos sentencias, fechadas el 25 de septiembre, en las que aclara por primera vez la interpretación del decreto de 2019 de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler. La duda residía en si las actividades turísticas descritas en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) debían ser prohibidas por unanimidad o por la mayoría cualificada de tres quintos.

El Supremo establece que “el acuerdo para limitar o condicionar el ejercicio de la actividad de alquiler turístico deberá contar con el voto favorable de tres quintas partes del total de propietarios, quienes a su vez representen las tres quintas partes de las cuotas de participación”.

Resolución de la controversia entre audiencias provinciales

Estas sentencias zanjan la controversia existente entre diferentes audiencias provinciales, algunas de las cuales requerían unanimidad y otras mayoría cualificada para prohibir los alquileres turísticos. El Supremo concluye que la mayoría de tres quintos es suficiente para adoptar esta prohibición, aportando claridad sobre un tema de creciente interés, dado el auge del alquiler turístico en muchas zonas urbanas.

Reforma en la Ley de Propiedad Horizontal

A mediados de 2024, el ministro de Economía, Comercio y Empresa, Carlos Cuerpo, anunció que el Gobierno estaba trabajando en una enmienda para modificar la Ley de Propiedad Horizontal, con el objetivo de que todas las viviendas turísticas que deseen establecerse en una comunidad de vecinos cuenten previamente con el visto bueno de la junta de vecinos. Esto requerirá una mayoría de tres quintos de los propietarios, la misma medida que ahora avala el Supremo.

Legitimidad y conformidad con la Constitución

Los magistrados del Supremo consideran que la prohibición de los alquileres turísticos es una medida legítima y conforme a la Constitución. Afirman que impedir el uso turístico de las viviendas no altera el contenido esencial del derecho de propiedad, por lo que puede incluirse en los estatutos de la comunidad de vecinos. Además, el tribunal subraya que permitir este veto mediante la mayoría cualificada evita que un solo propietario pueda bloquear decisiones importantes para la comunidad.

El fenómeno del alquiler turístico ha generado un fuerte debate en muchas ciudades, especialmente en áreas donde ha contribuido al incremento del precio de las rentas y ha dificultado el acceso a la vivienda para los residentes. En este sentido, la ley de 2019 justifica la adopción de medidas urgentes para abordar estas dificultades.

Conclusión

El aval del Supremo a la prohibición de los alquileres turísticos por mayoría de tres quintos representa un paso importante para las comunidades de vecinos que desean limitar esta actividad en sus edificios. Esta decisión ofrece una solución equilibrada, permitiendo que las comunidades tomen decisiones que afecten el uso de sus propiedades sin necesidad de unanimidad, y contribuye a la regulación del mercado de viviendas turísticas en España.

Comunitat Valenciana

El Gobierno valenciano pretende unificar la legislación en esta materia en una sola normativa autonómica que vinculará la concesión de la licencia al titular del inmueble con el fin de evitar la especulación en la venta, de manera que si se transmite a terceros, decaiga la autorización y tenga que volver a pedirse.

La consellera de Turismo, Nuria Montes, ha asegurado que el nuevo decreto que prepara el Consell para la regulación de las viviendas de uso turístico será aprobado este mes de julio y pretende «dar muchísima claridad a la comercialización y combatir la economía sumergida».

Proyectos específicos

Un proyecto pionero permitirá desarrollar un algoritmo para rastrear pisos turísticos sin registrar en la Comunitat Valenciana, a través de herramientas de inteligencia artificial.

En la ciudad de València, en mayo se aprobó por un año la suspensión de licencias de apartamentos turísticos situados en comunidades de propietarios y bajos comerciales, una moratoria que ya se aplica en el centro histórico y ahora se extenderá a casi toda la ciudad.

Andalucía

En Andalucía la presión de las VUT ya ha desencadenado movilizaciones como las ocurridas hace apenas seis días en Málaga y Cádiz, con miles de manifestantes contra la proliferación de pisos turísticos, y la Junta aprobó en enero un decreto que faculta a los ayuntamientos a limitar el número máximo de pisos turísticos por edificio o sector.

Sevilla y Málaga

Sevilla iba a ser la primera ciudad en aplicar el decreto, estableciendo que el número de VUT permitidas no superara el 10 % del total de viviendas familiares, pero la oposición (PSOE, IU y Vox) tumbó la propuesta del Gobierno del PP al considerar que no respondía a las reclamaciones de los vecinos.

Málaga exigirá en adelante que los nuevos pisos turísticos tengan una entrada independiente, pero sin efecto retroactivo, por lo que los alojamientos ya activos no tendrán que asumir la norma.

Aragón

En Aragón las iniciativas más destacadas han llegado desde pueblos pirenaicos como Aínsa o Canfranc, que cuentan desde 2023 con normas que limitan este tipo de viviendas y han paralizado desde entonces la concesión de nuevas licencias.

Asturias

El Gobierno de Asturias ha aprobado recientemente una modificación legal para endurecer los requisitos a las VUT y reforzar los mecanismos de control, que contempla sanciones más severas a los infractores (entre 1.500 y 100.000 euros), veta el alquiler turístico por habitaciones y exige la autorización expresa de las comunidades de vecinos.

Illes Balears

En el archipiélago balear la presión turística es el eje del debate público, y concretamente el alquiler ilegal de pisos es el caballo de batalla de las administraciones insulares; el Consell de Mallorca puso en marcha en octubre del año pasado un plan para combatirlo, pero ha admitido que es muy complejo detectarlo y sancionarlo.

Canarias

Canarias, que vivió grandes manifestaciones contra la masificación turística el pasado 20 de abril, prohibió en 2015 las VUT en zonas turísticas o de uso mixto (o sea, prácticamente todo el archipiélago), pero el decreto fue desarbolado por sentencias instadas por la Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia y desde entonces sólo se requiere la presentación de una declaración responsable.

Cantabria

El Gobierno de Cantabria está trabajando en un nuevo decreto para regular las viviendas de uso turístico que sustituya al que está en vigor, de 2019. Como novedad, los ayuntamientos podrán limitar las viviendas turísticas al bajo y las primeras plantas de los edificios.

Castilla-La Mancha

El Gobierno autonómico regula las VUT mediante un decreto de 2018 y mantiene una estrecha colaboración con plataformas como Booking para detectar el intrusismo.

El Ayuntamiento de Toledo trabaja en una ordenanza que contempla concentrar las VUT en edificios en desuso del casco histórico, que habrían de rehabilitarse para tal fin, y fijar un máximo de pisos turísticos por zona.

Castilla y León

Castilla y León está impulsando la elaboración de una nueva regulación de las VUT. Esta autonomía ya impone multas de entre 9.001 y 90.000 a los pisos turísticos que actúen sin previa declaración responsable.

Cataluña

Barcelona ha copado titulares recientemente al anunciar su alcalde, Jaume Collboni, que la ciudad dejará de tener viviendas de uso turístico en 2029, ya que el ayuntamiento no renovará las licencias para esta actividad ni dará nuevas, lo que ha puesto en pie de guerra a todo el sector.

Extremadura

Extremadura no tiene problemas con los pisos turísticos a pesar del incremento de este tipo de alojamientos en ciudades como Mérida y Cáceres. La regulación de los mismos viene establecida por un decreto de 2012, que no contiene limitaciones o prohibiciones particulares.

Galicia

Santiago se convirtió en la primera ciudad gallega en regular los pisos turísticos, en 2023, vetándolos en un total de 276 calles, mayoritariamente de la zona monumental.

Madrid

El Ayuntamiento de Madrid lanzó en abril un plan de acción que incluyó, como medida más destacada, la suspensión temporal de la concesión de licencias municipales. También se decidió endurecer el régimen sancionador a los pisos sin licencia, publicar un listado y mapa de las VUT con licencia y reforzar la plantilla de inspectores.

Murcia

Aunque la región cuenta con más de 7.000 VUT, no se han dado las situaciones de tensión que sufren otras autonomías. El Instituto de Turismo de la Región de Murcia (ITREM) llevó a cabo en 2023 casi 600 inspecciones presenciales, detectando cerca de 100 pisos que trabajaban sin licencia e imponiendo finalmente 27 sanciones.

Navarra

La escasa prevalencia del problema en Navarra hace que el Ejecutivo foral abogue por la necesidad de “regular y planificar” esta oferta, pero sin concretar por ahora medidas. Sólo el Ayuntamiento de Pamplona ha establecido determinados condicionantes para expedir licencias, aplicando además una normativa especial para el Casco Antiguo.

La Rioja

La principal medida del Gobierno autonómico ha sido reforzar las inspecciones, mientras que el Ayuntamiento de Logroño aprobó en 2021 una reforma urbanística (sin efecto retroactivo) para limitar las viviendas turísticas a las plantas baja, primera o entreplanta de los edificios, salvo que estén en un cuerpo constructivo independiente.

País Vasco

El País Vasco regula los pisos turísticos en su Ley autonómica de Turismo (2016), que establece normas de seguridad y el número máximo de plazas por metro cuadrado a ofrecer y, además, dio pie a la creación, en 2018, de un registro al que es obligatorio inscribirse.