Euribor hipotecas

Pese a que el auge ha sido progresivo, la curva ascendente del índice durante este año ha sido notoria, sobre todo a partir del mes de febrero, cuando comenzó la guerra entre Rusia y Ucrania, que ha conllevado a una crisis energética sin precedentes en toda Europa y ha disparado la inflación hasta porcentajes cercanos al 10%.

«El euríbor, históricamente, nunca había subido tanto en un periodo de tiempo tan corto, pero también estamos viviendo una situación macroeconómica excepcional«, explica el director de Hipotecas de iAhorro, Simone Colombelli.

Además, «vista la tendencia que ha marcado el euríbor en los últimos cinco meses, si hacemos el cálculo para los próximos siete, teniendo en cuenta que continúa en esta misma línea, vemos que el 2022 podría terminar con el euríbor alrededor del 1,35%«, añade Colombelli, que matiza que “estos cálculos son simplemente una estimación matemática, pero, si se cumplen, acabaríamos el año en datos de 2012, cuando España estaba saliendo todavía de la crisis económica de 2008”.

Eso sin tener en cuenta que «hay rumores y filtraciones de que el Banco Central Europeo (BCE) va a retocar al alza los tipos de interés en julio» y, si finalmente el organismo que preside Christine Lagarde toma esta decisión, «lo que va a hacer es echar aún más gasolina al euríbor y podríamos llegar al 0,5% en uno o dos meses», declara el portavoz de iAhorro, que, a principios de año, veía muy complicado llegar a ese umbral, pero ahora, con el cambio de estrategia por parte del organismo europeo, no lo ve tan improbable. «El euríbor ha roto con todas las predicciones y podríamos acabar el año con el euríbor por encima del 1%», explica Colombelli.

Aumento de más de 1.200 euros al año en la hipoteca variable

Estos cambios afectan, sobre todo, a aquellos ciudadanos que ya tengan contratada una hipoteca a tipo de interés variable y, por otro, a quienes quieran comprarse una vivienda en los próximos meses o estén a punto de firmar su hipoteca debido al cambio que se ha producido en las ofertas de los bancos.

Pese a que históricamente el euríbor ha registrado valores mucho más elevados que los actuales, superiores al 5%, los propietarios a los que les toca revisar este mes la cuota mensual de su préstamo hipotecario verán cómo esta aumenta hasta 101,31 euros al mes o, lo que es lo mismo, que pagará 1.215,72 euros más al año. 

Concretamente, quien tenga un préstamo hipotecario de 300.000 euros a 30 años y con un diferencial de 0,99%+euríbor, la cuota que pagaba hasta ahora con un euríbor de -0,481% era de 898,75 euros al mes, pero, con un euríbor en 0,287%, pasará a abonar 1.000,06 euros. En caso de que el importe de la hipoteca sea menor, de unos 150.000 euros, pero con las mismas condiciones mencionadas antes, la cuota pasará de ser de 449,38 euros al mes a 500,03 euros, lo que supone un incremento mensual de 50,65 euros y anual de 607,80 euros.

«Estas personas se han beneficiado todo un año de un euríbor super bajo, pero estamos volviendo a un terreno más habitual de este indicador. Lo que han vivido en 2021 ha sido una situación excepcional, han gozado de unas buenas condiciones 12 meses, pero lo que están viviendo ahora tampoco es catastrófico: si siguen teniendo un tipo de interés que esté alrededor del 1%, este sigue siendo muy bueno en comparación con lo vivido hace años», analiza Colombelli.

Los bancos ‘marginan’ a la hipoteca fija… y resurge la mixta

Además de la subida prevista en las hipotecas variables ya contratadas, las condiciones de las hipotecas fijas nuevas, para aquellos que estén pensando en comprarse una casa, también comenzarán a empeorar. «Con la subida del euríbor, las entidades financieras se van a empezar a posicionar en entornos previos a la Covid-19. Poco a poco, están situando su oferta de tipos fijos entorno al 2%, una cifra que era muy habitual en los años 2017 o 2018, pero que es casi el doble de lo que veíamos en 20212, señala Colombelli, que apremia a los indecisos: «Aún se pueden encontrar hipotecas a tipo fijo buenas, por debajo del 2%”.

«También es muy importante analizar el comportamiento de los bancos y cómo están posicionado la hipoteca variable para que vuelva a ser la estrella del mercado español», dice el portavoz de iAhorro, que añade que también «las hipotecas mixtas vuelven al ataque y ya hay opciones interesantes en este sentido, con condiciones en el tramo fijo (los primeros 7-10 años del préstamo) bastante buenas».

Este tipo de hipotecas las recomienda Colombelli «principalmente a los jóvenes, porque les dan la tranquilidad de que, en los próximos 7-10 años, puedan mejorar sus condiciones laborales, sobre todo si tienen estudios. Una vez pasado este tiempo, lo más probable es que puedan encontrar buenas ofertas a tipo fijo antes de que lleguen al tramo variable (los últimos años del préstamo) de la hipoteca mixta». Es decir, lo más probable es que puedan cambiar su hipoteca de banco una vez que hayan finalizado el tramo fijo de la mixta y antes de llegar al variable.

El director de Hipotecas de iAhorro también aconseja a «las personas que quieren la tranquilidad de la fija, pero no consiguen grandes ofertas de este tipo de producto ahora por la apuesta de los bancos por la variable»que opten por una hipoteca mixta y «de aquí a 7-10 años piensen en subrogarse».

La petición de subrogaciones se dispara

El Instituto Nacional de Estadística (INE) ha aportado recientemente cifras sobre el número de subrogaciones que se han hecho en España en los últimos meses y, según informa este organismo oficial, los usuarios que buscaron mejorar el precio de su préstamo hipotecario llevándolo a otra entidad crecieron en marzo de 2022 (último mes del que aporta cifras) un 30% respecto al mes de febrero. Concretamente, en el tercer mes del año se realizaron 2.451 subrogaciones de acreedor (cambio de banco) y 606 de deudor (cambio de titular de la hipoteca).

Según analiza Colombelli, «lo que está claro es que las subrogaciones están creciendo muchísimo, pero el problema es que, en general, la banca no quiere hacer subrogaciones como tal, sino que, en la mayoría de los casos, las entidades financieras intentan cancelar la hipoteca existente para que el usuario tenga que contratar de nuevo la hipoteca con otro banco, por lo que esas operaciones se escapan de las estadísticas, ya que entonces se contabilizan como hipoteca nueva«.

Además de una subrogación o una cancelación, los propietarios también tienen la opción de hacer una novación, es decir, de cambiar las condiciones de la hipoteca, pero dentro de la misma entidad bancaria. Y estos datos, dice el portavoz de iAhorro, «son el mejor espejo de cómo está el mercado2. Según el INE, en marzo de 2022 hubo 13.934 novaciones, casi un 10,8% más que en febrero de este año.