El mercado de la vivienda en España afronta una nueva reforma que puede modificar algunas de las reglas actuales del alquiler. El Gobierno trabaja contrarreloj para aprobar un nuevo decreto de vivienda en el Consejo de Ministros de este martes 29 de septiembre, aunque el texto todavía está sujeto a negociación y necesita posteriormente el respaldo del Congreso.
La futura norma llega después de que el Ejecutivo aplazara su aprobación en julio por falta de apoyos parlamentarios y en plena polémica por el desahucio de Maricarmen, una mujer de 87 años que ha reactivado el debate sobre la protección de los inquilinos vulnerables.
Pero, ¿qué ley está vigente ahora mismo y qué puede cambiar si finalmente se aprueba el nuevo decreto?
Qué norma regula actualmente la vivienda en España
El principal marco estatal es la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, que introdujo, entre otras medidas, las zonas de mercado residencial tensionado, nuevas reglas para los grandes tenedores y determinadas garantías para los hogares vulnerables.
En las zonas declaradas tensionadas se pueden aplicar mecanismos específicos de regulación de los alquileres. La ley también establece que los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato corresponden al propietario.
A este marco se suman las medidas extraordinarias aprobadas durante 2026 para proteger a los inquilinos.
Qué pueden hacer ahora los inquilinos con su contrato
El Real Decreto-ley 8/2026, de 20 de marzo, estableció una prórroga extraordinaria de hasta dos años para determinados contratos de vivienda habitual cuya finalización estuviera prevista antes del 31 de diciembre de 2027.
Esta medida también fijó una limitación extraordinaria del 2% para la actualización anual de la renta, en defecto de acuerdo entre las partes. En el caso de los grandes tenedores, el límite del 2% se aplica aunque exista acuerdo.
Por tanto, estas son las reglas que deben tenerse en cuenta actualmente, mientras no entre en vigor una nueva modificación legal.
Qué quiere cambiar el nuevo decreto de vivienda
El nuevo paquete que prepara el Gobierno contempla modificaciones en distintos ámbitos del alquiler. El texto pactado inicialmente entre PSOE y Sumar incluye medidas para dar mayor estabilidad a los contratos, regular los alquileres temporales y por habitaciones y combatir determinadas fórmulas que, según el Ejecutivo, pueden utilizarse para esquivar la regulación del alquiler residencial.
Entre las principales medidas que se han planteado están las siguientes.
Prórroga de los contratos de alquiler hasta 2028
Una de las medidas centrales es establecer una prórroga extraordinaria de los contratos de alquiler que permita mantenerlos durante un periodo adicional, con el objetivo de dar mayor estabilidad a los inquilinos.
La propuesta que se ha venido negociando contempla extender determinados contratos hasta 2028. La medida, no obstante, forma parte del nuevo decreto y no debe confundirse con la normativa actualmente vigente.
Nuevas reglas para los alquileres de temporada
Otro de los grandes cambios sería la regulación específica de los alquileres de temporada.
El Gobierno pretende incorporar este tipo de arrendamientos a la regulación de la Ley de Arrendamientos Urbanos en determinadas circunstancias para evitar que contratos que funcionan en la práctica como alquileres de vivienda habitual queden fuera de las reglas aplicables al alquiler residencial.
Control de los alquileres por habitaciones
El decreto también plantea establecer reglas para los alquileres por habitaciones, una modalidad que ha aumentado en algunas ciudades debido al encarecimiento del alquiler tradicional.
La intención del Ejecutivo es establecer un marco que impida utilizar esta fórmula para eludir determinadas obligaciones de los arrendamientos de vivienda.
Cambios fiscales para propietarios e inquilinos
Otra de las medidas que se negocian son bonificaciones fiscales destinadas a incentivar que los propietarios saquen viviendas al mercado a precios considerados asequibles.
Las negociaciones también contemplan posibles incentivos para los inquilinos. El diseño definitivo de estas medidas puede cambiar antes de la aprobación del texto.
Más protección frente a los desahucios
La reforma también busca reforzar la protección de las personas y familias en situación de vulnerabilidad ante los procedimientos de desahucio.
Este apartado ha cobrado especial relevancia tras el caso de Maricarmen. La Ley de Vivienda vigente ya establece mecanismos de protección para determinados hogares vulnerables, pero su aplicación depende también de la intervención de las administraciones competentes y de las circunstancias concretas de cada procedimiento.
El nuevo decreto pretende modificar algunas de estas garantías para reforzar la protección de los hogares vulnerables.
¿Qué pasará con los pisos turísticos?
El Gobierno también ha planteado cambios fiscales para las viviendas de uso turístico. Entre las medidas anunciadas figura elevar al 21% el IVA de los pisos turísticos, dentro del paquete destinado a aumentar la oferta de vivienda residencial.
La medida se integra en un bloque más amplio de actuaciones destinado a movilizar vivienda asequible y aumentar la oferta disponible.
También se plantea modificar la Ley del Suelo
El futuro decreto podría incorporar además modificaciones relacionadas con la Ley del Suelo, con medidas destinadas a agilizar la promoción y construcción de vivienda.
El objetivo declarado es facilitar que exista más suelo disponible y reducir los tiempos administrativos necesarios para poner nuevos inmuebles en el mercado. Esta parte del texto es una de las cuestiones que se han negociado con los distintos grupos parlamentarios.
¿Está aprobado ya el nuevo decreto de vivienda?
No. A 28 de septiembre de 2026, el nuevo decreto todavía no está aprobado.
El Gobierno prevé llevarlo al Consejo de Ministros del martes 29 de septiembre, pero el texto continúa sujeto a negociación y su aprobación definitiva como norma requiere superar posteriormente el trámite parlamentario correspondiente.
Por eso, las medidas anunciadas deben distinguirse de las normas que ya están en vigor.
Así queda la situación de la vivienda en España
| Medida |
Situación actual |
| Ley 12/2023 de Vivienda |
En vigor |
| Zonas de mercado residencial tensionado |
En vigor donde han sido declaradas |
| Límite extraordinario del 2% a determinadas actualizaciones |
En vigor según el RDL 8/2026 |
| Prórrogas extraordinarias de determinados contratos |
En vigor según el RDL 8/2026 |
| Nueva prórroga hasta 2028 |
Pendiente del nuevo decreto |
| Regulación de alquileres de temporada |
Propuesta pendiente |
| Regulación de alquileres por habitaciones |
Propuesta pendiente |
| Nuevos incentivos fiscales |
En negociación |
| IVA del 21% para pisos turísticos |
Propuesta pendiente |
| Cambios en la Ley del Suelo |
En negociación |
La clave: qué deben saber ahora propietarios e inquilinos
Mientras el nuevo decreto no sea aprobado y entre en vigor, los contratos continúan sometidos a la normativa actualmente vigente. Las medidas que se están negociando no pueden aplicarse todavía por el mero hecho de haber sido anunciadas.
El Gobierno pretende cerrar el texto en los próximos días, pero algunas de sus medidas pueden sufrir modificaciones durante la negociación parlamentaria.
Por ello, propietarios e inquilinos deberán esperar al texto definitivo para conocer exactamente qué contratos podrán prorrogarse, durante cuánto tiempo, cómo quedarán los alquileres temporales y por habitaciones y qué nuevas obligaciones o incentivos entrarán finalmente en vigor.
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