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Reconvertir un local en vivienda: la última tendencia

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Reconvertir un local en vivienda
Foto: CMYK ARQUITECTOS

La transformación de locales comerciales en viviendas se consolida como respuesta a la escasez de vivienda asequible en la ciudad.

VALÈNCIA, 8 JUN. 2025
En un contexto marcado por la falta de vivienda asequible y el aumento sostenido de los precios de alquiler y compraventa, la reconversión de locales comerciales en viviendas se ha convertido en una de las soluciones urbanísticas más en auge en Valencia. Esta tendencia no solo responde a una necesidad habitacional, sino que también da salida a cientos de bajos cerrados que han quedado en desuso con el auge del comercio digital.

¿Por qué se está reconvirtiendo tanto local en vivienda?

Los motivos detrás del aumento de este tipo de proyectos son múltiples:

  • Crisis habitacional: en Valencia, la demanda de vivienda supera ampliamente a la oferta, especialmente en barrios céntricos y consolidados.

  • Locales sin actividad: muchos bajos comerciales, especialmente en zonas no prime, llevan años vacíos, sin perspectivas de reactivación comercial.

  • Rentabilidad: propietarios e inversores encuentran en la reconversión una opción más rentable que mantener el local vacío o alquilarlo como comercio.

  • Revalorización del activo: una vez convertido en vivienda, el local suele aumentar considerablemente su valor de mercado.

Cómo convertir un local en vivienda en Valencia

1. Consulta urbanística y normativa

El primer paso es confirmar que el cambio de uso es viable según el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) y la normativa de la Comunitat Valenciana. Es imprescindible comprobar que el local se encuentra en una zona donde se permita el uso residencial y que cumple con los requisitos mínimos de habitabilidad.

En edificios de viviendas, también puede ser necesario el consentimiento de la comunidad de propietarios, sobre todo si se modifican elementos comunes.

2. Proyecto técnico y licencias

Un arquitecto debe elaborar un proyecto de cambio de uso que cumpla con los requisitos legales: altura mínima, iluminación y ventilación natural, aislamiento térmico y acústico, superficie mínima, etc.

Después, hay que solicitar las siguientes licencias al Ayuntamiento:

  • Licencia de cambio de uso (de local a vivienda)

  • Licencia de obras (menor o mayor, según la reforma)

  • Licencia de primera ocupación tras la obra

3. Alta en el Catastro y Registro de la Propiedad

Una vez finalizada la obra y con la documentación en regla, es obligatorio inscribir la nueva vivienda en el Catastro y modificar la escritura registral del inmueble para que conste como uso residencial.

4. Coste estimado

Los costes de reconvertir un local en vivienda en Valencia pueden variar mucho según el estado del local, el tamaño y la complejidad de la obra. En general:

  • Proyecto técnico y licencias: entre 1.000 y 4.000 euros

  • Obras de reforma: entre 15.000 y 30.000 euros

  • Gastos notariales, catastrales y registrales: unos 2.000 euros adicionales

Requisitos de habitabilidad según la normativa valenciana

Desde diciembre de 2023, el Decreto 80/2023 regula las condiciones mínimas de habitabilidad en la Comunitat Valenciana. Para que un local pueda convertirse legalmente en vivienda debe cumplir con requisitos como:

  • Superficie útil mínima: 25 m² (para estudios) o 30 m² (para viviendas con dormitorio)

  • Altura mínima de 2,5 metros en al menos el 75 % de la vivienda

  • Iluminación y ventilación natural en todas las estancias principales

  • Fachada con dimensiones proporcionales al tamaño de la vivienda

  • Aislamiento frente a la humedad (especialmente en bajos sin sótano)

También es obligatorio que la vivienda cuente con baño completo, cocina y zona de estancia, entre otros requisitos técnicos.

Casos reales y políticas municipales

En Valencia y en otros municipios de la Comunitat Valenciana ya se han aprobado decenas de cambios de uso en los últimos años. En localidades como Ontinyent o Petrer, se han promovido incentivos fiscales para facilitar esta transformación, como bonificaciones en el IBI o asesoramiento técnico municipal.

En la capital, aunque no se han activado bonificaciones directas, la tendencia es clara. Cada vez más particulares y promotores optan por esta vía para revitalizar zonas donde el comercio ha desaparecido o se ha desplazado.

Beneficios e impacto urbano

La reconversión de locales en viviendas tiene efectos positivos en el tejido urbano:

  • Revitaliza calles con locales cerrados

  • Genera nueva vivienda sin necesidad de construir

  • Evita la degradación de barrios con escasa actividad comercial

  • Aumenta la ocupación residencial en zonas infrautilizadas

Sin embargo, también presenta retos. El exceso de reconversiones puede reducir el comercio de proximidad y generar desequilibrios en el entorno. Por ello, algunos colectivos piden una regulación equilibrada que preserve la diversidad de usos en los barrios.

Aumentan los incendios e incidentes en reformas mal ejecutadas

Con el aumento de reconversiones, también se han registrado más casos de reformas ilegales o mal ejecutadas. Es fundamental contar con asesoramiento técnico cualificado y cumplir con todas las exigencias legales para evitar riesgos estructurales, incendios u otros problemas de habitabilidad.

Perspectivas de futuro

Todo apunta a que esta tendencia se mantendrá en alza durante los próximos años. El aumento de los precios de la vivienda, las restricciones al alquiler turístico y la falta de obra nueva accesible convierten a los locales reconvertidos en una opción sólida para quienes buscan una vivienda en zonas bien comunicadas, céntricas y con servicios.

En este contexto, muchos expertos creen que Valencia podría aprobar incentivos municipales específicos para fomentar el alquiler asequible mediante estas reconversiones, como ya ocurre en otros puntos de la Comunitat.


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Deportes

El Valencia CF impulsa una recaudación de fondos para ayudar a Lubo Penev, hospitalizado por un cáncer de riñón

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Lubo Penev
Lubo Penev

El exdelantero búlgaro Lubo Penev atraviesa uno de los momentos más delicados de su vida. El antiguo jugador del Valencia CF, leyenda del CSKA Sofía y exdelantero de equipos como Atlético de Madrid, Celta de Vigo o Compostela, se encuentra hospitalizado en una clínica oncológica de Alemania tras un grave empeoramiento de su cáncer de riñón.

Los médicos han descartado la quimioterapia debido a su debilitado estado físico y han recomendado una compleja operación valorada en 300.000 euros, imprescindible para mantener sus opciones de recuperación.

El Valencia CF se moviliza para ayudar a Lubo Penev

El Valencia, junto a su Asociación de Futbolistas, ha lanzado una campaña solidaria para recaudar fondos. Las donaciones pueden realizarse a través de la cuenta bancaria:

📌 ES23 3159 0078 5727 8681 8225

La iniciativa también cuenta con el apoyo de otras asociaciones de jugadores, como las del Atlético de Madrid y el Celta, clubes en los que Penev dejó una huella imborrable.

Una lucha que no es nueva

No es la primera vez que Lubo Penev se enfrenta a una enfermedad grave. En 1994, durante su etapa en el Valencia CF, superó un cáncer testicular que lo apartó del Mundial de Estados Unidos, donde la selección búlgara alcanzó un histórico cuarto puesto.

Hoy, tres décadas después, el exfutbolista vuelve a luchar con la misma determinación, respaldado por antiguos compañeros, clubes y aficionados que desean contribuir a su recuperación.

Referente del Valencia CF: una carrera marcada por el gol y por la lucha contra el cáncer

Lubo Penev, uno de los delanteros más emblemáticos del Valencia CF en la década de los noventa y figura histórica del fútbol búlgaro, se encuentra ingresado en estado grave en un hospital de Alemania a consecuencia del cáncer de riñón que padece. Según publica el diario búlgaro Dsport, el exjugador del CSKA Sofía, Valencia CF y Atlético de Madrid habría perdido “mucho peso” y su estado de salud sería “crítico”. El mismo medio asegura que los médicos no pueden administrarle quimioterapia debido al grave agotamiento físico que presenta.

La situación del exdelantero preocupa profundamente en Bulgaria, donde incluso su esposa, Kristina, ha iniciado una campaña de ayuda económica para sufragar los altos gastos médicos derivados de su hospitalización en Alemania, creando una cuenta de donaciones para colaborar con el tratamiento.

Penev es recordado en Mestalla como uno de los grandes delanteros de su época. Llegó al Valencia CF en 1988, donde permaneció hasta 1995, y se convirtió rápidamente en un ídolo para la afición. En su primera temporada ya dejó muestras de su instinto goleador con 13 tantos, y en la campaña 1992/93 alcanzó su mayor registro: 20 goles en Liga, consolidándose como uno de los atacantes más cotizados del momento.

Su estilo, inconfundible: un delantero corpulento, de gran envergadura, poderoso en el juego de espaldas y demoledor en el área. Pero su carrera se vio interrumpida por un golpe devastador. En enero de 1994, un balonazo recibido en un entrenamiento reveló que las molestias no eran fruto de un impacto: los médicos le diagnosticaron cáncer testicular.

El tumor le hizo perderse parte de la Liga y el Mundial de Estados Unidos 1994, donde Bulgaria alcanzó un histórico cuarto puesto. Tras cinco meses de quimioterapia y una detección precoz, Penev regresó a los terrenos de juego menos de un año después y siguió marcando goles hasta despedirse del Valencia CF en la final de Copa perdida frente al Deportivo en el Bernabéu. En total, disputó 226 partidos como blanquinegro y anotó 101 goles, cifra que le mantiene entre los grandes de la historia del club.

Del Valencia al Atlético de Madrid: la etapa del doblete rojiblanco

En el verano de 1995, tras la llamada “final del agua”, Penev fichó por el Atlético de Madrid, donde formó una inolvidable dupla ofensiva con Kiko Narváez. En el club colchonero conquistó el famoso doblete (Liga y Copa) y siguió demostrando su capacidad goleadora.

Después jugaría en el Compostela, el Celta de Vigo y finalmente regresaría a Bulgaria para retirarse en el Lokomotiv Plovdiv. Su paso por el fútbol español dejó un balance de 153 goles en 10 temporadas, una cifra que habla de su trascendencia.

La pelea con Paco Roig: uno de los episodios más recordados fuera del campo

Lubo Penev también protagonizó uno de los episodios más controvertidos del fútbol valenciano. Tras su salida al Atlético, se reencontró con el expresidente del Valencia, Paco Roig, en el palco de Mestalla. Las palabras subieron de tono hasta desembocar en un altercado físico que dejó a Roig con signos de derrame en un ojo. Ambos acabarían denunciándose mutuamente.

Regreso a Mestalla como entrenador del Valencia Mestalla

En julio de 2017, Penev regresó al club que lo encumbró, esta vez como entrenador del Valencia Mestalla. Su etapa fue breve: apenas cuatro meses después, en noviembre, fue destituido después de anunciar que se presentaría como candidato a la presidencia de la Federación Búlgara de Fútbol.

Su paso dejó debate, pero también el reconocimiento de la afición, que siempre lo recibió con respeto por lo que significó como jugador.

Hoy, lucha por su vida

A sus 56 años, Lubo Penev enfrenta ahora una nueva batalla contra el cáncer, esta vez mucho más delicada. Su estado crítico ha movilizado a familiares, aficionados y seguidores del fútbol europeo, que permanecen pendientes de su evolución y envían mensajes de fuerza a uno de los delanteros más queridos que ha pasado por Mestalla.

 

 

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